2023年,政策密集释放,楼市却仍未完全回暖。克而瑞报告预计股票配资正规平台,2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米,销售规模为12.28万亿元,分别较2022年下降8.2%和5.1%,降幅较2022年大幅收窄,行业整体维持底部震荡格局。
2023年,房地产销售市场前高后低,以“小阳春”开年,但这一态势未能一直延续,二季度开始出现下滑,直至年末。
楼市成交下滑,各级政府在下半年陆续颁布更多宽松政策,以提振楼市。各地政策多集中于降低购房资格、降低购房首付、降低购房利率成本等方面。一线城市北京、上海通过认房不认贷、降低首付比例等政策,短期内刺激楼市成交量上行。
展望2024年,研究机构认为新房价格预计转跌为升,二手房价格受供大于求影响,下行压力仍然存在。在政策端,2024年楼市政策有望延续2023年的宽松基调。
销售先高后低
克而瑞地产研究数据显示,2023年楼市整体呈现前高后低状况。
2023年初,随着疫情政策调整,2022年压抑的需求爆发,楼市迎来一波“小阳春”。一二线城市新房成交量均有较大幅度提升。1月-3月,商品房销售额为30545亿元,同比增长4.1%。自2022年1月以来,累计增速首次转为增长。3月底,万科董事会主席郁亮给出房地产市场仍处在温和复苏阶段的判断。
这一态势没有一直持续下去,第二季度销售情况转弱。4月,销售额与销售面积相比3月几乎腰斩。5月销售面积同比下降,6月下滑速度更加明显,商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%,创2015年以来同期最低。
下半年,销售面积和销售额均处于下降状态,累计降幅均在扩大。根据国家统计局数据, 1月-11月,全国商品房销售面积为10.05亿平方米,与2022年同期相比下降8%;商品房销售金额为10.53万亿元,较去年同期下降5.2%。
不同能级城市的表现不尽相同。中指研究院报告显示,1月-11月一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长,二线、三四线城市均同比下降。期间,一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米,同比增长约3%,其中上海、广州累计销售面积同比增长10.9%和1.3%,北京、深圳累计销售面积下降,深圳同比下降11.1%。二线城市月均成交面积46万平方米,同比下降2.3%;三四线城市月均成交面积16万平方米,同比下降约10%。
二手房售价同样先增后降。据诸葛数据研究院,2023年11月,百城二手住宅价格为15231元/平方米,环比下降0.63%,同比下降2.86%。分季度来看,一季度跟随市场复苏步伐,百城房价稳步回升,累积上涨0.08%;二季度复苏的持续性开始显露不足,房价止升转降,累计下降0.85%;三、四季度下行趋势加重,降幅均超0.9%。
同样,一线城市二手房市场表现好于其他城市。2023年1月-11月一线城市二手住宅市场均价累积上涨4.41%,二线城市累积下降4.15%,跌幅最大;三四线城市累积下降4.01%。一线城市凭借较为稳定的市场需求,房价具备一定的上涨动力。
政策前稳后松
2023年,楼市政策前稳后松,下半年开始,政策出台速度明显加快,迎来密集释放期。据诸葛数据研究院统计,截至到,各地陆续出台700余条楼市宽松政策。
克而瑞地产研究报告指出,上半年,楼市无实质性重磅刺激,多为对现行制度的优化调整,或意在规范市场秩序。下半年,以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,政策力度逐渐转向“托举并用”。
下半年楼市政策刺激性更强,主要集中于认房不认贷、降低首付比例、降低利率等层面,为购房者降低购房门槛,释放被资格压制的购房需求。
诸葛数据研究院方面表示,地方政策的调整整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征,重点一二线城市成为提振市场的关键力量。从2023年地方政策调整来看,全年调整力度高于去年,下半年“爆发性”更强。
,住建部、央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施,降低购房成本。
,北京、上海先后官宣落实“认房不认贷”政策。政策发布后,新房成交量回升,北京9月新房成交5891套,环比上升42.9%;上海9月新房成交量环比上涨21.7%。据克而瑞地产研究报告,在住建部等部门发布“认房不认贷”政策后,包括北上广深在内的至少63个省市宣布落实该政策,泉州等11城更是放宽至“认贷不认房”。
,央行、金融管理总局官宣降低购房首付比例,首套房首付比例调整至不低于20%,二套房首付比例调整至不低于30%。,北京宣布降低购房首付比例,首套房首付比例降至30%,二套房首付比例降至40%。,上海也宣布将首套房首付比例降至30%,自贸区临港新片区、嘉定等部分地区二套房首付比例降至40%。
同样,政策也在通过降低利率的方式降低购房成本。,央行、金融监管局调整利率,将商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。据央行11月发布报告,存量房贷降息工作已经基本完成,涉及房贷规模超22万亿元,平均降幅0.73个百分点,惠及超5000万户、1.5亿人,每年减少借款人利息支出1600亿元-1700亿元,户均每年减少3200元。
易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示,2023年政策调整取得积极成果,其中购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策,尤其是一线城市认房不认贷政策出台,市场预期非常好。
预计一线城市销售上涨,政策延续宽松
2023年的宽松政策为2024年政策奠定了基调,市场方面有望实现稳中有增。
诸葛数据研究院预计,2024年新房价格或转跌为升。一方面,今年多城市取消土地限价,预示着未来品质项目的供应比重将会上升,从而带动成交价格上升;另一方面,新房成交结构性上行,促进房价上涨。二手房来看,在供应大于需求的矛盾之下,2024上半年房价仍有下行压力,下半年降幅有望收窄趋稳。
不同层级城市的房价或有不同走势。中指研究院预计,2024年一线城市新房销售面积或继续稳中有增,不同二线城市之间将会有不同的市场表现。杭州、成都、西安等城市新房销售规模有望保持高位;南昌、武汉、郑州等城市库存去化承压,短期市场走出底部或仍需要时间;福州、天津等城市库存去化压力较大,市场调整态势短期内尚难改善。三四线城市新房销售规模延续下行态势。
2023年楼市政策以宽松为导向,新一年的政策有望延续旧有政策风格。诸葛数据研究院方面表示,2023年的政策方向将为2024年政策基调指明方向。预计核心城市限制性政策将会继续宽松,如首付比例下调、房贷利率加点调整、限购政策调整、限价政策调整等,继续降低购房者的购房成本,完善现有基本政策配套,持续促刚性和改善性购房需求的释放。
严跃进对时代周报记者表示,房地产市场的回升向好,和房地产自身的供求关系、整个经济形势等都有关系。2023年下半年市场信心开始恢复股票配资正规平台,预计到2024年信心会进一步修复。叠加保交楼等利好消息,购房者入市节奏会加快。一些既有的政策效应会陆续释放,客观上都对房地产市场发展产生积极的影响,进一步增强政策带动市场复苏的动力。